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第769期:企业转让工业地产时,应当资产收购还是股权转让?

2020-04-22 09:12:02
阅读:11228
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许海美 税务专家 2006年毕业于江南大学会计专业,同济大学公共管理硕士,曾在苏州税务部门任职十年,“法治吴江”主讲人,具有丰富的...
企业转让工业地产时,应当资产收购还是股权转让?
本期对话:

  最近笔者接到一些涉税方面的咨询,主要是因为新冠疫情当前,企业为了保障自身资金流或实现产业转型升级,拟定通过工业地产的转让来实现产业变现,其中所涉及的法律税务问题会较为突出。在实际操作中,工业地产的转让行为通常表现为以下两种比较常见的形式:资产收购和股权转让。鉴于工业地产转让行为的广泛性和复杂性,本文对两种项目转让方式的法律风险与税务风险进行优劣势分析,探讨在转让工业地产过程中的常见风险及其防范对策。

  一、资产收购

  1、概念:资产收购是指收购方出具货币资金直接购买另外一家企业的工业地产项目,属于正常的商品交易模式。此模式下收购的客体是单纯的地产项目,出让方放弃房地产的所有权,收购方以货币资金为代价取得工业地产项目的所有权。

  2、优劣势分析:

  (1)优势:

  一是规避原项目公司法律和债务风险。受让方不会因原项目权利人或项目公司的债务或潜在债务(如担保等)而影响、妨碍、拖累项目过户后的经营行为。

  二是税务上可增加税前可列支金额,再次经营或转让时税负较低。转让方可伴随投资额确定过程增加项目账面成本,收购方付出的项目转让款和税费可取得等额的发票而列入成本,降低了项目过户后开发经营利润的应纳税额。

  (2)劣势:

  一是项目权属变更或转移手续复杂,面临诸多不确定风险。要从立项开始,对项目规划意见书、用地规划许可证、土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证等环节逐一办理变更手续,有的甚至还有可能面临被调整用地面积、容积率、土地用途等经济技术指标的风险。

  二是交易费用较高。转让方需要缴纳所得税、土地增值税、增值税及附加、印花税等税收。收购方需要缴纳契税、印花税、交易手续费等。

  二、股权转让

  1、概念:股权转让,是指收购方收购某一标的公司的股权,从而成为该公司控股股东或者唯一股东,进而取得公司控制权,并获取该标的公司名下的相关项目,进行经营的模式。

  2、优劣势分析:

  (1)优势:

  一是手续简单。股权收购只要签订股权转让协议并根据公司法规定办理股权转让的变更登记手续即可控制、管理整个项目,手续简单。

  二是费用节省、开发快捷。股权收购相对而言花费的税务成本相对较少,一般而言只需缴纳所得税、印花税等相关税费,直接交易成本较低。

  三是避免代垫土地出让金等资产收购中多见的交易风险。土地证是资产收购的必备条件,很多项目拟转让时一般因为未及时缴纳土地出让金而无土地证,故转让方一般要求收购方代垫出让金以便办理土地证,代垫资金存在一定风险,而股权转让获取项目与土地证有无并无必然关联,不涉及代垫出让金。

  (2)劣势:

  一是股权转让存在政策风险。股权转让视公司性质不同,需要发改委、商务局、工商局办理相应手续,尤其外资股权转让受政策影响大、周期长,可能存在政策风险。

时时彩  二是法律、债务风险难以控制:项目公司某些法律、债务风险可能并不能反映在尽职调查中,收购方在收购后将面临风险。

  三是税务上不能增加税前可列支金额,再次经营或转让时税负较高。股权转让时双方付出的税费是针对交易双方的,对标的公司本身并无影响,无法列入成本,项目过户后对开发项目的经营利润没有产生实际影响,因此后期项目经营或转让时税负较高。

  通过比较上述两种方式的法律风险与税负上的优劣势,希望企业在实现工业地产转让时可以综合选择适合自己的方式,并结合企业实际情况进行税收筹划,避免法律风险。

声明:文章来源许海美律师,仅代表律师个人观点,未经作者许可,不得转载。
许海美 税务专家 2006年毕业于江南大学会计专业,同济大学公共管理硕士,曾在苏州税务部门任职十年,“法治吴江”主讲人,具有丰富的税务工作实务经验。专业从事公司税务风险管控和税收业务筹划的研究,常年...
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